Как се намира реалната цена на недвижим имот?

От няколко месеца насам излизат новини в медиите, че пазара на недвижимите имоти се е стабилизирал, че недвижимите имоти са станали добра алтернатива за инвестиция с добра доходност. Това е нищо повече от евтина манипулация, към тази манипулация може да добавя това, че недвижимите имоти са намерили дъно. Защо всичко, което съм писал съм го причислил към графата манипулация? Отговорът е съвсем прост – недвижимите имоти са надценени, пазарна цена е много по-висока от реалната цена. Недвижимите имоти ще се стабилизират, тогава когато пазарната цена се изравни с реалната им цена. Как се определя реалната цена? Още колко има докато се случи това изравняване? На тези въпроси ще се опитам да отговоря в следващите редове.

 

Как се определя реалната цена на жилище?

 

Има два основни метода за оценка на имот и намиране реалната му стойност – метода на годишните заплати и нормата на възвращаемост от инвестиция.

 

Методът на годишните заплати, е пряко свързан със заплатата и текущите доходи. Прието е да се счита едно жилище, от средния ценови сегмент, трябва нормално да се изплати с до 3 годишни средни заплати, като е изключително добре, ако човек може да изплати жилището си до 2 години. Кой определя, че между 2 до 3 годишни заплати е нормално?

 

Има редица проучвания и изчисления, но като цяло мога да заключа, че човек не би отделил огромен процент от заплатата си по направление жилище, няма как човек да има средна заплата от 800 лева и да отделя близо 80% от заплатата си за жилище – дали ще изплаща ипотека или наем. Този процент е твърде голям, защото жилището не е единствената човешка потребност. Колкото повече се отделя от заплатата  за жилище толкова повече се, човек се лишава от задоволяване на останалите си потребности. Няма как да водим пълноценен живот, ако се  лишим от храна, комунални услуги,  телефон, кола, дрехи и още много други благини. Не случайно е прието сравнително малък процент от заплата да отива за жилището, за да има достатъчно средства да задоволим останалите ни човешки потребности. Исторически погледнато като се наложат данните от стотици години от различни държави излиза, че човек отделя до 3 годишни заплати и това се приема за нормално – това се обуславя именно от задоволяване на колкото се може повече потребностите.

 

Като нормален дял от заплата да се изразходва по перо жилище е прието между  20% до 30%, за висок дял се счита от 40% до 50%, а за много висок дял, който съсипва финансите е над 50%. Колкото по-малко даден човек или семейство харчи за жилище, толкова повече пари ще може да разпределя за други нужди. Ниският процент дава и финансов буфер в бъдещето – ако възникне негативна финансова ситуация семейството ще може да покрива разходите си. В контраст на ниският процент, високият представлява тежко бреме, семейството се лишава и жертва много в името на жилището. Това е тежко финансово бреме и крие огромни рискове за платежоспособността на семейството в бъдещето.

 

След като се убедихте защо трябва да са нисък дела за жилище, сигурно се чудите как получих, че нормално се счита между 2 до 3 годишни заплати. За да отговоря на този въпрос, трябва да включа в уравнението и доходността от жилището, която получава инвеститор.

 

Добрата норма на възвращаемост или доходност е 10%, никой инвеститор няма да остане доволен на няколко процента доходност, затова и той търси по-висока норма. Добра доходност на инвестиция е между 8 до 12%, като се приема средно 10%. Висока и атрактивна доходност имаме когато доходността от инвестиция е над 15%. Ако даден актив или в нашият случай жилище има 10% доходност, то жилището ще се върне за 10 години или едно жилище е равно  между 100 и 120 наема. Цената на жилището ще е  равна на 10 години по месечният наем. Ако приемем, че средният наем за нормално жилище е 300 лева то по горната формула умножаваме 10 години по 3600 лева (12 месечни наема) и получаваме, че жилището трябва да струва реално 36 000 лева. Реалната цена трябва да е 36 000 лева, защото това отговаря на нормата на възвращаемост, всяка цена над тази се счита за надценена.

 

Вече сте наясно, че всеки инвеститор ще търси добра доходност между 8% и 12%, реалната цена на жилище трябва да отговаря на тази доходност. За да преведем норма от 2 годишни заплати на жилище ще използвам отново 10 години или 10% доходност.

 

В нашият случай наема се явява месечният дял от заплата  или цената на жилището ще е равно на 10 години по дял от заплатата, ако приемем, че изразходваме много добър дял от 20%, то цената на жилището ще е равна на 2 годишни заплати – 10 години умножено по 20%.  Ако някой изпитва затруднение във формулата, ще дам по-простичък пример:

20% или 1/5  дял от заплата, за 5 месеца става една цяла  месечна заплата, за 10 години това прави пълни 24 месеца или 2 години.

 

Реалната цена на имот от инвестиционна гледна точка трябва да е равна на нормална доходност и от потребителска гледна точка трябва да е между 2 до 3 годишни заплати. Ако доходността е под 5% или годишните заплати са над 3, то цената на жилището не отговарят на доходите и реалността. Може да считаме, че има наличието на балон в цената.

 

Нека да видим нагледно взаимоотношението, между доходността и дела на заплатата. Да приемем ниска и не атрактивна доходност от 5%, което означава, че инвестицията ще се върне за 20 години и една добра доходност от 10%, с която ще си върнем инвестицията за 10 години и една изключителна добра доходност от 20% или 5 години. Също така нека приемем, че дяла от заплата е 20% и 50%.

 

 Как се намира реалната цена на недвижим имот?

 

Ясно се вижда, че най-добрият вариант  за семейството и за инвеститора е този, в който човек плаща 2 годишни заплати инвестицията се изплаща за 10 години. Виждаме силна подцененост, когато за една годишна заплата семейството изплаща жилището и инвеститора си го връща инвестиция за 5 за  години. Като най-лош вариант и за двете страни е 50% дял от заплатата и 20 години нужни на инвеститора да си върне инвестицията – тогава семейството ще е в продължение на десетилетия в адски лишения, а инвеститорът ще губи доходност спрямо други алтернативни инвестиции.

 

Защо считам положителните новини за недвижимите имоти за манипулация?

 

Със средна работна заплата от 800 лева и среден наем от 300 лева, човек отделя близо 38% от заплатата си за жилище. Този процент е много висок и по-никакъв начин не кореспондира, на реалността. Със средна пазарна цена на нормално жилище от 60 000 лева в големите ни градове и средна работна заплата от 800 лева излиза, че човек в България, ще трябва да плати повече от 6 годишни заплати. Много ясно се разбира, че балона на недвижимите имоти в България още не е издишал, защото доходността на жилищата е между 5-6% и са нужни над 6 годишни заплати на човек да закупи жилище.

Виждаме, че ако използваме и двата метода то цените на жилищата са близо два пъти и малко надценени, спрямо реалната цена на жилище. Целта на тези манипулативни новини е само една – да се защитят интересите на определена група, като се замаскира реалната картина на пазара на недвижими имоти в България.

 

Етикети:, , , , ,

Коментари

  1. 23.06.2013

    Поздравления за добре написания материал!
    Подкрепям всичко казано по-горе!

    Не бързайте да се заробвате, има време!

  2. 23.06.2013

    Здравей,

    Благодаря за думите, прав сте няма нужда се бърза. Пазара на жилищата има още да се преструктурира.

  3. 26.06.2013

    Подкрепям логиката на изчисленията, но тя не отчита много други фактори, които влияят на пазара. Реалностите (реалния бизнес) са коренно различни. Явно е, че не познавате профила на купувачите, а още по-малко имате информация за конкретни сделки. Не може да се дават средни данни за заплати и наеми, това е равносилно на въпроса колко вървят жилищата в София. На-парадоксалното е че параноята че позитивните мнения са манипулирани обижда всички онези които си дават парите, нима смятате тях за безумци, жертви на манипулацията?

  4. 26.06.2013

    Здравейте Георги,

    Благодаря за вашият коментар,
    Разбира се, че има други фактори, но като чета вашият коментар, оставам с впечетлението, че не сте вникнали в анализа в частта с оценката. Това, което съм дал е средно – средно жилище, средни заплати, в тази част съм изключил сегментите на копторите и луксозните жилища. Отделям средно статистическият апартамент и заплата, защото това е огромна, част от профила на купувачите и жилищата.

    За периоди от векове в западните страни са правени проучвания и се установя, че средната цена измерена спрямо заплата е до 3 години. Това е не случайно, хората не живеят само за едното жилище, а имат и други потребности. Факта е, че за толкова векове отношението е едно и също – това показва и отношението на жилището към останали потребности се запазва константно. Това е и реалното отношение на процентен доход към цена на жилището – всичко над 3 години дава наличието на балон.

    От друга страна, когато жилището дава по-ниска доходност от безсрочен влог, ако инвеститор реши да инвестира в жилище, той ще губи просто спрямо алтернативната доходност. Пак по чисто емперичен начин се достига една нормална доходност да е 8-12% на инвестиция, без значение в кой клас инвестиционни активи. Правил съм проучвания за град Варна, доходността пред 2004 е била над 10%, а за определени квартали и различните сегменти над 15%. Сега варира между 5%.

    В частта с манипулацията, отново сте в останали с грешно впечатление – не визирам ни най-малко купувачите, щом даден човек има потребност от жилище, значи так е решил, но в манипулациите визирам отсрещната страна, която въвежда в заблуда купувачите, че цените са стабилизирали и дори се покачват, че НИ е добра инвестиция и т.н.

    Не могат да се дават унифицирани закони за жилище, най-малкото защото всяко е различно, както локация, архитектура, ликвидност, умения на водене на преговори и т.н, но може да се дадат много обективни параметри за тяхната оценка.

    Когато видите, че имотите растат с по 20-30% на година както в годините на НИ балона в БГ, в следствие на бясна кредитна експанзия, когато видите, че доходността от средно статистически е прекалено малка, когато хората отделят по-голям процент от разполагаемият си доход за жилище – то тогава е ясно, че имаме балон и цените са надценени, много над реалните си. Цените не отговаря на реалните доходи и реалността в икономиката.

    В момента ситуация е по-добре от тогава, но има още въздух в балона – поне едно 30% спад.

    Големият брои жилища на ЧСИ и факта, че купувачите са с кеш, но чакат по-добри условия и че броят на сделките в големите градове е на дъното, тежката икономическа ситуация в страната и още други макро фактори говорят едно, че цените няма как да вървят в друга посока освен на долу.

    Ако вие знаете, че цените ще падат и агитирате да се купува – това не е ли манипулация? Купувачите са интелигентни и изчакват по-добрите нива, защото и те знаят, че цените са надценени.

  5. 06.02.2015

    Как ви се струва с 1200 лева доходи на двама човека да се изплаща жилище в размер на 49 000 € напълно обзаведено до последния детайл и много добре ремонтирано,като искам да отбележа че все още нямаме ангажименти с деца което според мене би усложнило картинката.Грубата сметка която си направихме двамата е,че дори и да си намерим по-евтино жилище все ще трябва да се направи ремонт,което също са си доста средства и накрая като се сумира всичко цената пак ще дойде доста висока и да се изтегли кредит ? Не е ли по-логично да си купиш директно подготвено жилище и само да се събуеш и влезеш или тепърва да го изкъртиш до основи за ремонт, при положение че нямаме основно жилище и сме на квартира? Много ще съм благодарна,ако някой ми даде адекватен съвет!

  6. 08.02.2015

    Здравей Неделина,

    Ще Ви отговоря, че вашият пример потвърждава написаното от мен – с 1 200 лв и близо 100 000 лв жилище(дори и повече, като сложим комисионната и разходите нотариус и т.н) излиза, че ще се изплати след 83 месеца или почти 7 години. Предполагам, че ще теглите 30 годищен кредит и като видим какви са лихвите на ипотеките, то почти 600 лв отиват за вноската, което ще ви съсипе семейният бюджет над 50% от дохода ви отива за вноската. Обмислете добре, с какво разполагате и търсете нещо подобаващо защото не искате в този сценарий.

    А за другото ако жилищите + ремонта + времето + нервите ви струват по евтино от колкото да купите и да се събуете, то тогава изберете ремонта и т.н. Много трудно ще намерите жилище да е обзаведено според вкуса ви – спрямо ващите доходи е по-добре да намерете подценен имот и да го обновите, от колкото да купите обзаведено жилище.

    Дано да съм Ви бил полезен.

  7. 05.04.2015

    Моля за Вашето мнение дали цена от 65000€
    е рарумна за 2-стаен 65 м2 в София Изток,тухлен,4-ти последен етаж в сграда от 60-те без подобрения, за основен ремонт.
    Включва складове- мазе и таван.

    …исках да кажа “разумна” /адекватна или е надценен имота.

    Благодаря!

    • 08.04.2015

      Вие трябва да си прецените дали е разумна цената спрямо вашите доходи.
      Трябва да калкулирате в цената и ремонта и факта, че сградата е над 50 годишна и не малко амортизирана.

Вашият email адрес няма да бъде публикуван Задължителните полета са отбелязани с *


*

Можете да използвате тези HTML тагове и атрибути: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>